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左右不逢缘 · 发表于 2022-9-30 15:35:37

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01
事情的经过，是这样的……
2021年，家住鄞州东吴镇的刘大妈委托好友小杨，帮其在**东地段寻找一套合适的二手房。
小杨通过宁波某中介公司，物色到了正在出售的**东一套55平方米的房屋。房东是陈先生。
之后，陈先生与刘大妈、宁波某中介公司签订房屋买卖中介合同，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元。
几天后，刘大妈与陈先生签订房屋买卖合同，双方在同日办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。
然而第二天，宁波市鄞州区人民ZF发布征收公告，陈先生刚刚卖掉的这套房子，正好在公告确定的拟征收范围之内……
02
得知房子可能拆迁，陈先生立即联系了刘大妈和小杨，想要取消这笔二手房交易。
刘大妈自然是不肯的。沟通无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘大妈、宁波某中介公司起诉至鄞州法院，并将小杨列为第三人，请求判令：
解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，被告刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。
庭审中，陈先生说，按拆迁政策，我原来的房子能置换一套90平方米以上的安置房，哪怕按3万/㎡计算，亏损也在100万元以上！两被告明知这里要拆迁，却故意隐瞒……
刘大妈答辩了三点：
我年纪大了，委托小杨寻找房源，陈先生是自己主动卖房的，这桩交易是你情我愿的呀。
其次，这套房子所在的小区可能要拆迁的消息，早已众所周知，连小区门口的保安都知道了，陈先生作为业主怎么会毫不知情呢？况且我已经将房款全额付清，过户手续也办了，房屋买卖合同已履行完毕。
因拆迁工作尚在进行中，这套房子最终是否会拆迁，还没有定论，陈先生的诉请有违诚信原则。
3
那法院是怎么判的呢？
经审理后，鄞州法院驳回了原告的全部诉讼请求。法院给出的理由如下：
原告与两被告之间的房屋买卖中介合同、原告与被告刘大妈之间的房屋买卖合同成立并生效。
陈先生与刘大妈关于涉案房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定，都是出自双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同的当天就办理过户手续是陈先生本人的主张，而并非刘大妈与小杨的要求。
承办法官在实地走访涉案房屋所在社区后，了解到该区域已有较长时间流传即将拆迁的消息。陈先生在多家中介公司挂牌出售房屋，其对于房屋的基本情况应有所了解，才能最终确定房屋价格。故陈先生对于涉案房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，并将该因素纳入定价的考量范围内，且最终的成交价格并未低于当时该小区正常的市场价格。
刘大妈已经全额支付了合同约定的购房款，房屋过户手续也已办理完毕，陈先生并不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的不利影响。故陈先生主张依情势变更原则解除合同，法院不予支持。
该案二审维持原判。目前该案判决已生效，涉案房屋已交付完毕。
法官说法
此案的承办法官张波萍介绍道，本案原告以情势变更为由主张解除合同。
情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因（当事人不可预见的事情的发生），致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同。
情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利、另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用。
本案不能适用情势变更原则的理由为：
一、涉案房屋所在区域较长时间流传即将拆迁的消息。原告为出售房屋，在多家中介机构挂牌，其对于包括房屋即将面临拆迁在内的基本情况应有所了解，并将该因素纳入定价的考量范围之内，故拆迁并不属于不可预见的事情。
二、情势变更原则只考虑“继续履行合同”是否显失公平。本案双方的房屋买卖合同已经完成了全额付款及过户手续，被告的合同义务已经履行完毕，原告签订房屋买卖合同的合同目的已经实现，故不存在继续履行合同显失公平的情形。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
来源：杭州交通918综合宁波鄞州法院、宁波晚报生活号

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